過(guò)戶(hù)推遲25天，賣(mài)方能解除房產(chǎn)合同嗎？

合同法第九十三條的規定，“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權人可以解除合同。”

約定解除權的行使要件。

1、必須在雙方合同中約定解除條件。

在雙方簽訂合同時(shí)約定或在合同履行過(guò)程中補充約定，如一方出現某一特定解除條件時(shí)，另一方可通知解除合同。

2、合同約定的解除條件已經(jīng)成就。

合同生效后，如約定的解除條件已經(jīng)發(fā)生，我們認為，約定解除權條件已經(jīng)成就。

3、約定解除權的行使沒(méi)有超過(guò)除斥期間。

由于約定解除權性質(zhì)上屬于形成權，其行使期間與訴訟時(shí)效不同。我國合同法第七十五條規定，“撤銷(xiāo)權自債權人知道或者應當知道撤銷(xiāo)事由之日起一年內行使。”《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十五條第二款的規定：“法律沒(méi)有規定或者當事人沒(méi)有約定，經(jīng)對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個(gè)月。對方當事人沒(méi)有催告的，解除權應當在解除權發(fā)生之日起一年內行使；逾期不行使的，解除權消滅。”因此，約定解除權應當在除斥期間內行使，若合同對行使期限未作特別約定，則解除權人應在解除權發(fā)生之日起一年內行使。

4、除斥期間內送達了合同解除通知。

根據《中華人民共和國合同法》第九十六條規定，“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時(shí)解除。”

5、行使約定解除權一方無(wú)違約行為。

案情經(jīng)過(guò)

黃某、孔某作為乙方（買(mǎi)受方），洪1、洪2作為甲方（出賣(mài)方），就長(cháng)寧區XX室房屋簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。合同記載，轉讓價(jià)款為220萬(wàn)，在2016年4月15日前，雙方共同向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉讓過(guò)戶(hù)手續；雙方對購房各階段給付價(jià)款做了相關(guān)規定，乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，每逾期一日需向甲方支付總房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之五的賠償金，并應繼續履行；乙方未按照本合同及各項附件等約定履行的，逾期超過(guò)十個(gè)工作日的，乙方單方要求解除合同的，均視為乙方違約，甲方有權單方解除本合同，應當通知乙方，乙方除需支付十個(gè)工作日的賠償金（按總房?jì)r(jià)款萬(wàn)分之五每日計）外，還需向甲方支付相當于總房?jì)r(jià)款20%的違約金。

同日，買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂補充協(xié)議。協(xié)議記載，鑒于簽約時(shí)乙方尚不符合上海相關(guān)限制購房的政策規定，居間方已做到告知義務(wù)，故經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商后一致同意于本補充協(xié)議簽訂后于2016年3月1日之前由乙方自行通過(guò)其他方式取得購房資格以保證交易的繼續進(jìn)行；雙方一致確定乙方是否取得購房資格不影響其承擔買(mǎi)賣(mài)合同約定的違約責任。

2016年3月28日，賣(mài)方將涉訟房屋交付買(mǎi)方，雙方簽署房屋交接書(shū)，買(mǎi)方付清全部房?jì)r(jià)款。2016年5月5日，賣(mài)方委托律師發(fā)函，通知買(mǎi)方解除合同。理由是：雙方約定辦理過(guò)戶(hù)的時(shí)間是2016年4月15日，而賣(mài)方被申請查詢(xún)住房情況的時(shí)間是2016年4月24日，業(yè)務(wù)部門(mén)出具結果的時(shí)間是2016年5月10日，已經(jīng)超過(guò)雙方約定的過(guò)戶(hù)時(shí)間25日，故賣(mài)方按照約定可以解除合同。雙方在合同中明確約定了承擔違約金的情形和計算方法，買(mǎi)方應全額向賣(mài)方支付違約金44萬(wàn)元（人民幣，下同）。

賣(mài)方的出爾反爾，致使買(mǎi)方非常生氣，于是黃某、孔某向法院起訴請求：賣(mài)方協(xié)助買(mǎi)方辦理本市長(cháng)寧區XX室房屋的產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續。

洪1、洪2向法院提起反訴請求：1、確認雙方就涉訟房屋簽訂的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同于2016年5月10日解除；2、黃某、孔某向洪1、洪2支付違約金44萬(wàn)元。

2016年5月10日，房屋狀況查詢(xún)業(yè)務(wù)部門(mén)出具查詢(xún)結果表，顯示2016年5月9日黃某、孔某名下住房情況為孔某名下本市XX號房屋。

律師觀(guān)點(diǎn)

買(mǎi)賣(mài)雙方就該房屋簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同系雙方真實(shí)意思表示，內容于法不悖，合法有效，雙方均應恪守。本案的爭議是賣(mài)方是否具有合同單方解除權以及買(mǎi)方應如何承擔違約責任。雙方在買(mǎi)賣(mài)合同中約定過(guò)戶(hù)的期限為2016年4月15日之前，但過(guò)戶(hù)系作為出售方的主要合同義務(wù)，賣(mài)方的主要合同義務(wù)為支付房款，該義務(wù)已在2016年3月28日履行完畢，賣(mài)方也在該日將該房屋交付給買(mǎi)方，買(mǎi)方在已知曉賣(mài)方存在限購問(wèn)題的情形下仍配合其提前履行合同義務(wù)，可見(jiàn)賣(mài)方具有繼續履行并配合買(mǎi)方消除限購因素的意思表示。至同年4月24日，買(mǎi)方實(shí)際已經(jīng)具備了購房資格，遂向房產(chǎn)登記部門(mén)申請查詢(xún)其名下住房情況，因該查詢(xún)申請屬于產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的前置程序，故買(mǎi)方實(shí)質(zhì)上于該日已經(jīng)在著(zhù)手辦理過(guò)戶(hù)的相關(guān)手續，雖然房產(chǎn)登記部門(mén)于5月10日才出具查詢(xún)結果表，但買(mǎi)方已在寬展期內積極消除了其限購因素，且已在合同履行期內完成了其主要合同義務(wù)，故賣(mài)方無(wú)權單方解除合同?，F該房屋的過(guò)戶(hù)已無(wú)障礙，雙方應該繼續履行合同。 至于違約責任的承擔，賣(mài)方主張44萬(wàn)元違約金系在行使單方解除權的前提下所提出，現合同應繼續履行，故其主張無(wú)法得到支持。

法院判決

洪1、洪2應于判決生效之日起十日內，協(xié)助黃某、孔某辦理上海市長(cháng)寧區XX室房屋的產(chǎn)權轉移登記手續，將上述房屋產(chǎn)權轉移登記至黃某、孔某名下。

小小貼士

政策性限購

因政策性限購導致無(wú)法完成交易，被稱(chēng)為情勢變更。根據最高法院相關(guān)司法解釋?zhuān)贤闪⒑罂陀^(guān)情況發(fā)生了當事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續履行合同對于一方當事人明顯不公平或者不能實(shí)現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院根據公平原則，并結合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。

《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，有專(zhuān)門(mén)條款對限購政策、購房資格予以充分提醒警示，作為購房人應該清楚知曉，但仍執意簽訂合同，由于造成無(wú)法過(guò)戶(hù)的后果也應由其自己承擔。