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關(guān)鍵詞：承諾
法律速遞
婚姻法司法解釋三第十一條：一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買(mǎi)、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權登記手續，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。
《中華人民共和國物權法》第106條規定：無(wú)處分權人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權：(一)受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；(二)以合理的價(jià)格轉讓?zhuān)?三)轉讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規定應當登記的已經(jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。
爭議原由
2016年9月3日，周賣(mài)賣(mài)持房地產(chǎn)權證至A公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)A公司）委托掛牌出售其房屋。經(jīng)A公司居間介紹，周賣(mài)賣(mài)作為出售方（甲方）、周買(mǎi)買(mǎi)作為買(mǎi)受方（乙方）與居間方A公司（丙方）簽訂一份《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，協(xié)議對于購房款的支付期限和方式、房地產(chǎn)過(guò)戶(hù)期限、交房期限、違約責任等均作了約定。在協(xié)議的甲方落款處，周賣(mài)賣(mài)代妻子何美美簽名并出具一份承諾書(shū)：本人周賣(mài)賣(mài)系上海市閔行區×室房屋的產(chǎn)權人之一，上述房地產(chǎn)的產(chǎn)權人分別為周賣(mài)賣(mài)、何美美，何美美因無(wú)法親自處理該房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)事宜，現委托本人代為簽署居間協(xié)議并收取定金。本人保證擁有對該房地產(chǎn)完全的處分權，如無(wú)完全處分該房地產(chǎn)權限或產(chǎn)權人不同意出售該房地產(chǎn)致使居間方或居間方介紹的買(mǎi)受方產(chǎn)生損失的，本人同意依據已簽署的協(xié)議內容承擔相應的連帶責任。若權利人否認授權，最終導致該協(xié)議目的無(wú)法實(shí)現的，本人愿意按照該協(xié)議中出售方的義務(wù)對買(mǎi)受方承擔定金責任及其他責任。承諾擲地有聲，不得不讓買(mǎi)方信服，誰(shuí)料就在寫(xiě)完承諾的5天后，簽字的筆跡還未干，周賣(mài)賣(mài)風(fēng)風(fēng)火火至居間方A公司，表示不再出售涉案房屋，并收回了此前交由A公司保管的房地產(chǎn)權證。
眼看到手的雞又飛了，周買(mǎi)買(mǎi)也是醉了，向法院提出訴訟請求：
1、解除雙方簽署的《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》中的買(mǎi)賣(mài)條款；
2、周賣(mài)賣(mài)償付周買(mǎi)買(mǎi)違約金40萬(wàn)元（人民幣）。
周賣(mài)賣(mài)妻子何美美辯稱(chēng)，其于2016年8月至10月期間一直居住于×省×室的老家。涉案房屋系其用于養老的房產(chǎn)，其從未委托或同意老公出售涉案房屋。周買(mǎi)買(mǎi)及中介公司也從未就涉案房屋的買(mǎi)賣(mài)事宜與其聯(lián)系。2016年9月8日，周賣(mài)賣(mài)打電話(huà)告知準備出售房屋并簽訂了協(xié)議時(shí)，其就明確表示不同意出售。周賣(mài)賣(mài)未經(jīng)其同意而簽協(xié)議出售房屋，違背了其真實(shí)意思，該協(xié)議無(wú)效。不同意周買(mǎi)買(mǎi)的請求。
律師析法
《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》明確載明協(xié)議甲方即出售方為周賣(mài)賣(mài)、何美美，即何美美是協(xié)議簽約主體之一。但該協(xié)議的甲方落款處并無(wú)何美美的簽名，而僅由周賣(mài)賣(mài)代簽。涉案房產(chǎn)為夫妻兩人共有，按《物權法》的相關(guān)規定，共有人未經(jīng)其他共有人同意不得擅自處分共有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)。簽訂上述協(xié)議時(shí)，周賣(mài)賣(mài)并無(wú)何美美的授權委托書(shū)，也無(wú)其他證據證明何美美委托周賣(mài)賣(mài)代為簽約。從周買(mǎi)買(mǎi)提供的由周賣(mài)賣(mài)出具的承諾書(shū)可以認定，周買(mǎi)買(mǎi)以及居間方明知周賣(mài)賣(mài)沒(méi)有取得何美美的書(shū)面授權委托，也不能確定之后周賣(mài)賣(mài)是否能取得何美美的授權。而在周買(mǎi)買(mǎi)與周賣(mài)賣(mài)簽訂《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》的次日，周賣(mài)賣(mài)告知居間方何美美不同意出售房屋，即周賣(mài)賣(mài)也不可能取得何美美授權委托出售房屋。因此，周賣(mài)賣(mài)無(wú)權代何美美簽署《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》，周買(mǎi)買(mǎi)亦未在簽約時(shí)審核確認周賣(mài)賣(mài)的代理權限，故《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》無(wú)效?，F周買(mǎi)買(mǎi)要求解除上述協(xié)議中的買(mǎi)賣(mài)條款，而解除合同或合同部分條款的前提是基于合同或部分條款有效為前提，由于《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)居間協(xié)議》無(wú)效，周買(mǎi)買(mǎi)要求解除該協(xié)議中的買(mǎi)賣(mài)條款的請求，不符合法律規定，不能得到支持。對于導致合同無(wú)效的當事人，應當按過(guò)錯大小承擔締約過(guò)失責任，而不是合同責任。
關(guān)于周買(mǎi)買(mǎi)要求賣(mài)方夫妻償付違約金40萬(wàn)元的請求，主張違約金的前提亦應以有效合同為基礎。合同無(wú)效，違約金條款亦為無(wú)效。周買(mǎi)買(mǎi)依據無(wú)效合同主張違約金，于法無(wú)據。
裁判結果
駁回周買(mǎi)買(mǎi)的訴訟請求。
小小貼士
房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)，有如下兩種情況之一的，可以只有房產(chǎn)登記上的產(chǎn)權人一方簽字即可：
1、其他共有人（指房屋產(chǎn)權登記證上的產(chǎn)權人）無(wú)民事行為能力，簽字人既是產(chǎn)權人之一，又是無(wú)民事行為能力人的法定監護人。
2、其他產(chǎn)權人與簽字人形成委托關(guān)系。
注：不是簽一個(gè)人的名字，而是簽三個(gè)名字（假定產(chǎn)權所有人僅為夫妻兩人），一個(gè)是妻子的名字，一個(gè)是丈夫的名字（妻子代簽），一個(gè)是丈夫委托代理人的名字（妻子）。
那么如何認定夫妻另一方是否作出同意的意思表示？
法律框架內的同意即為意思表示。反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶對夫妻共同所有房屋進(jìn)行出售，可有書(shū)面、口頭、電話(huà)等多種意思表現形式。對此，第三人只要在訴訟中能舉證加以證明即可。本案中周買(mǎi)買(mǎi)在簽訂合同之時(shí)若與何美美通一個(gè)同意賣(mài)房電話(huà)，那本案就會(huì )朝向另一個(gè)方向發(fā)展了，何至于如此糾結！ |
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